要征房地产税,提一个合并方案

摘要:任志强再开炮:要征房地产税,必须先做到这15点
国务院日前印发的《全国深化放管服改革转变政府职能电视电话会议重点任务分工方案》提出,2019年6月底前所有直辖市、副省级城市和省会城市全面实施互联网+不动产登记。
很多人认为,这是为征收房地产税做准备…

房地产新政,急急如律令,一线城市的房价虽出现滞涨,但似乎依然顽强,看不出有明显下降的趋势。看来,仅有土地制度调整和信贷门槛提高,是不够的,税收似乎才是高房价真正的撒手锏,就如当年各种方法用尽,股指依旧故我,涨个不停,最后印花税才让其掉头向下一样。现在,各方都在猜测这个达摩克利斯之剑将何时,以及将以何种方式落下来。

  任志强再开炮:要征房地产税,必须先做到这15点

根据现在已经披露的各种消息,在短期,将开征一种消费税性质的房地产税,在长期,则要开征国际通行的物业税。

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新的房地产税,是搁置土地出让金争议,将现有土地使用税和房产税合并。土地使用税是一种行为税,针对的是占用城市土地的行为,房产税则是一种财产税,针对的是房子本身,把两种性质作用不同的税组合在一块,自然有些牵强。房子本身只有贬值的趋势,真正增值的是稀缺的土地,这样组合的醉翁之意,是把土地和地上建筑物的价值合并,变成名义上的“房地产税”,以扩展税基。纳税人并非土地的所有者,所以,它终究并不是财产税,而是特别的消费税,把高价或则多套房屋视作奢侈品,要给予特别的抑制。跟现有的消费税性质类似,主要目的是限制单个家庭拥有房产的数量,减少投资行为。它的突出特点,是对于家庭的第一套房子,给予免税待遇。

  国务院日前印发的《全国深化“放管服”改革转变政府职能电视电话会议重点任务分工方案》提出,2019年6月底前所有直辖市、副省级城市和省会城市全面实施“互联网+不动产登记”。

不过,且不说把第二套以上的房,变成名义上的第一套房并不难,单说税收本身,能否抑制房价,就大可疑问。

  很多人认为,这是为征收房地产税做准备,建立不动产统一登记制度就是要摸清个人手里的房地产情况,时机成熟后,全面开征。

现行与房地产有关的税负已经不低:对开发商征收的有营业税及其附加,以及土地增值税,对购房者征收的有契税、印花税。这还不算,开发商还要负担数十项费用。不过,开发商先行支付的所有税费,在房价不断走高的条件下,都全部转嫁给了购房者。

  比如,吉林省财政科学研究所所长张依群就表示,可以说,不动产统一登记制度和全国信息数据联网制度的建立,意味着房地产税离我们越来越近。

消费税性质的税收,对价格有短期的冲击效应,但是,税收影响价格的程度和方向,首先取决于商品本身的需求弹性和供给弹性,简单说,如果商品的需求弹性大于供给弹性,则税收主要或者全部由购房者承担,房价将继续上涨。除非市场转变性质,变成买方市场,税收对于价格的影响将变弱,价格也有可能降低。

  不过,北京市华远地产股份有限公司原董事长任志强昨天又发文称,要征房产税,必须做到以下15条。

目前的房地产新政,主要着眼的是需求方,价格在短期主要取决于需求,所以这些政策仅仅具有短期效应,但是,在长期,房价不是由需求而是由供给决定,房子多了房价自然就会下来。可是,以目前的土地供应、税费状况,大幅增加供给量,不是短期内可以期待的。所以,仅有抑制需求的短期政策,并不能在长期促使房价下跌。而在市场根本格局未改的情况下,对于那些所谓的刚性需求者来说,这些税收仅仅是提高了他们的购房成本。

  以下是原文:

住房不单是商品,还是居民重要的资产。对于资产来说,税收的影响会有很大的不同。对于投机行为,税负较轻的消费税性质的税收,作用将是有限的。如果在持有环节征税,交易费用的提高,有助于减少交易的频度,从而抑制投机。

  我希望能尽快出台中国的房地产税法,并希望通过房地产税法推动改革,打破现行的各种双轨制。

但是,如此重要的税收,需要名正言顺。消费税则具有临时性的特征,物业税,才是最终的目的。物业税和消费税的区别是,消费税是考虑纳税人拥有房屋的数量甚至价格,并且有一定的价值扣除,仅对房产的余值征收,还有其他减免措施,而物业税,则是一种财产税,没有价值扣除,也不顾及是否第一套房屋等等。

  我不希望看到中国只出台针对城市的房地产税法。那会进一步加深中国由双轨制形成的各种矛盾,切断中国城市化进程的桥梁,造成更加严重的城乡差别和两极分化。

物业是房价加上地价,所以,作为低价替代者的土地出让金问题,是绕不过去的。土地出让金,名义上不是税,实际上却是房地产中最大的一项税负,因为它是法定的,必须承受的,所以是真正意义上的税,而且一下子就征收70年,而房子的寿命却不一定能延续这么久。土地出让金,名不正,言不顺。

  1982年宪法将中国的土地变成了城乡两种所有制,中国现行的大量与房地产相关的法律,都建立在两种不同的土地性质和不同的使用范围之上。如“城市房地产管理法”并不包括中国农村的建设;如“国有土地出让制度”也不包括农村的集体土地;如农村土地的经营、承包和宅基地政策法律,则与城市户籍人口无关。

土地并不是私人的财产,所以,就目前的土地制度来说,如果纠缠土地产权归属,则物业税永远推不出来。一个现实的考虑是,将土地出让金与房产税、土地增值税合并,作为“物业税”,每年征收。

  同是中国人,却因土地与户籍生活在两种法律和相关制度之中,不能拥有同一种地位、尊严和权利。这是中国社会分化、城乡贫富差距、低城市化率的重要原因之一。中国因双轨制形成了各种社会矛盾,必须用打破双轨制的改革才能形成命运共同体。

但是,地价是房价的基础,以多次征收的物业税,取代一次性的土地出让金,对于房价的冲击是显而易见的。这个可以采取存量房老办法即不征,新房新办法的措施来过渡。

  要建立中国的房地产税,就必须进行一系列法律、税制的改革。否则,不但无法解决立法中的各种冲突与矛盾,反而会增加新的社会矛盾和冲突。

物业税的终极目的,不是降低房价,房屋是居民财产的主要部分,以此为基础的物业税,可以作为地方稳定而可靠的财源,以纠正地方政府目前依赖土地财政的非正常状态。从审计署披露的信息看,土地出让金收取和使用的不规范情况,十分严重。很简单,一下子获得70年的收入,使用起来,肯定不会那么小心。物业税则可以有效避免滥用,其征收额度,取决于第三方中介评估的房地产价值,以及地方政府为居民提供居住服务的规模,同时与存量房价格相照应,但无论如何不是现在招拍挂制度下离谱的高价格,其使用也同时有了明确的方向,杜绝与居民住房保障无关的浪费。

  一、房地产税被定义为财产税,那么就必须在立法上解决公民的土地财产权利问题。房与地都是属于个人的财产,才能从法律上收取属于个人财产的财产税。因此希望能借这次房地产税的立法,让中国公民拥有土地的财产权利。

无论如何,只有作为利益中人的地方政府从房地产中抽身,楼价才会步入正常的轨道,以此观之,物业税的征收势在必行。

  二、房地产税被认为是地方税收,这个“地方”是以省、市、县哪一级为单位?这个地方的级别之中,是否既有属于国家的城市土地,又有属于集体的农村土地?城市的房屋属于财产,农村的房屋也同样属于财产,那么就必须统一财产的权利,就必须让土地的性质处于同一法律条件之下实行统一的税制,否则岂不是将矛盾转移到基层了?

  三、房地产税被当作收入调节税,现在无论是城市还是农村,都存在收入的两极分化和贫富差距,不可能立法只调节城市的收入差距,而不调节农村的收入差距吧。只有统一的税制才能合理解决社会中存在的贫富差距和收入差距,否则就会造成更严重的城乡分化。

澳门新蒲京娱乐诚,  四、房地产税应有明确的用途。全球的房地产税大多由地方政府和议会先确定税收用途,由议会根据用途确定税率。但中国目前除部分税收确定了专项用途之外,大多未有明确支出规定。但对财产征收的税收应明确其与保护财产和使财产增值相关的用途,并扣除或减免现行已征收的与财产税相关的税收。

  五、中国在1951年就有房地产税,在大部分房产归公之后才取消了房地产税,并分割出了工商税、城市维护事业税、教育附加、土地使用、耕地占用等各种税,并在房地产市场化改革之后,在房屋生产与销售的环节中增加了各种各样的税费,也包括土地出让金等。那么在开征房地产税时应相应地取消各种与房地产税相关的税费,否则就不是调节收入分配的房地产税,而是重复性征收的税收了。

  六、设立房地产税时如明确了土地的财产权利归房屋产权人所有,那么是否应取消土地出让金的制度,而只有土地购置的费用?如不取消土地出让制度,产权仍归国家所有,那么是否应在评估房产财产价值时,扣除土地的出让部分,这些非财产权利的财产税应由财产权利人支付?我不认为这种双轨并存的方式能够解决现存的各种矛盾。

  七、现有的房屋产权有着各种不同的性质,并按不同性质、不同规定享有不同的权利。如有大量的自建房,无法进行公开的市场交易;如有大量的拆迁房,其中有自有产权,有租用产权不同;如有大量的经适房,没有土地使用年限,也未交纳各种税费,但楼上、楼下的同样房屋补交了部分费用后,变成了有使用年限的商品房;如限价房并不能在有限的时间内自由交易;如公有产权房,只能按规定进行交易;如房改房,有的是全部产权,并是由单位购买商品房后再福利分配的,有的是非商品房(即未交纳土地出让金,甚至没有使用年限)房改的,有的是92%-96%的非全部产权,有的房改房面积中并非包括全部分摊的公共面积,有的则分摊了各种公共面积,有的能自由交易,有的则不能进行交易,只能由原分配单位回购;如公有的租赁住房或私有的只能租赁的住房,有的是交纳了住宅的土地出让金却被改为公建的,有的是交纳了公建的土地出让金却被改为住宅的,还有许多原有住房并未交纳任何土地费用,有的是解放前就留下来的祖宅。

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